住宅ローン

9月の利上げ、住宅ローンの利息が増えるのは来年7月

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2026年9月18日、日本銀行が政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げました。変動金利で住宅ローンを返している人が気になるのは、この利上げがいつ自分の返済に届くのかです。

先に答えを書きます。三菱UFJ銀行で「年2回型」の変動金利を借りている人は、新しい金利が乗るのは2027年7月の返済分からです。同じ銀行でも「毎月型」なら2027年2月の返済分からになります。どちらも銀行が公表している日程です。

6月の利上げ分も、まだ返済に届いていない人がいます。年2回型なら6月分は2027年1月から、9月分は2027年7月からです。半年おきに続けて金利が上がる計算になります。

この記事でわかること。

  • 日銀の決定から返済明細に届くまでの順番と日付
  • 返済額が変わらない人にも起きていること（残高3,000万円での試算）
  • 来年7月までの10か月でやっておくこと

9月18日から動き出した日程

日銀の発表文では、新しい政策金利は翌営業日の9月24日から適用されます。同じ9月18日に、三菱UFJ銀行は次の2本を発表しました。

  • 短期プライムレート：年2.375%から年2.625%へ（改定日は2026年11月2日）
  • 円普通預金金利：年0.40%から年0.50%へ（改定日は同じく11月2日）

住宅ローンの変動金利は、この短期プライムレート（以下、短プラ）の変更を受けて動きます。日銀が決めた日と、返済額の計算に使われる日は、半年以上離れています。

預金の側は11月から変わります。普通預金に100万円を置いたままなら、0.5%で年5,000円（税引前）の利息です。ローンの利息増加と比べると、額の桁が違います。

利上げが返済に届くまでの4段階

変動金利の利上げは、次の4段階を順に通ります。

  1. 日銀が政策金利を決める（2026年9月18日決定・9月24日適用）
  2. 銀行が短プラを引き上げる（三菱UFJ銀行は11月2日）
  3. 銀行が住宅ローンの基準金利を見直す（三菱UFJ銀行は12月1日から）
  4. 借りている人の適用利率が変わり、返済の内訳が変わる

段階3から4の間隔は、借りているローンの「型」で決まります。三菱UFJ銀行の公式ページでは、基準金利の見直しには「毎月型」と「年2回型」の2種類があります。

三菱UFJ銀行の日程表

三菱UFJ銀行が9月18日付で公表した日程を表にまとめます（最終確認日：2026-09-23）。

金利の種類見直しの基準日新利率の適用開始返済に反映返済のお知らせ
変動金利（毎月型）2026年12月1日2027年1月の返済日の翌日2027年2月の約定返済分2027年1月上旬頃
変動金利（年2回型）2027年4月1日2027年6月の返済日の翌日2027年7月の約定返済分2027年5月上旬頃

年2回型は、4月1日と10月1日の年2回しか基準金利を見ません。11月2日の短プラ変更は10月1日の見直しに間に合わないため、次の2027年4月1日まで持ち越されます。

2026年12月1日以降に新しく借りる人は、12月の基準金利から新しい水準です。三菱UFJ銀行は12月の基準金利を11月30日に発表するとしています。

6月の利上げ分は来年1月の返済から

6月の利上げ（0.75%程度から1.0%程度へ）も、まだ返済に届いていない人がいます。三菱UFJ銀行は短プラを8月3日に2.125%から2.375%へ上げました。基準金利の見直し日程は次のとおりです。

金利の種類見直しの基準日返済に反映返済のお知らせ
変動金利（毎月型）2026年9月1日2026年11月の約定返済分2026年10月上旬頃
変動金利（年2回型）2026年10月1日2027年1月の約定返済分2026年11月上旬頃

さらにさかのぼると、2025年12月の利上げは、年2回型で2026年7月の返済分から反映されました。年2回型の人は、2026年7月・2027年1月・2027年7月と、3回続けて適用利率が上がる流れです。

他の銀行も、多くは4月1日と10月1日の年2回で見直します（モゲチェックの解説記事による）。ただし短プラを上げる日や見直しの型は銀行ごとに違います。自分の銀行の「お知らせ」ページで日付を確かめてください。

自分のローンの型を確かめる方法

型は「ご返済のお知らせ」に書かれています。三菱UFJ銀行はお知らせをホームページで確認できるとしています。

確かめる項目は3つです。

  • 金利の種類（毎月型か年2回型か）
  • 返済方法（元利均等返済か元金均等返済か）
  • 現在の適用利率と、次の見直し日

2008年12月以前に借りたローンなどは、上の日程に当てはまらない場合があると三菱UFJ銀行は注記しています。古いローンの人は、窓口で日程を聞くのが確実です。

返済額が同じでも増えている利息

元利均等返済で変動金利を借りている人は、金利が上がっても毎月の返済額はすぐには変わりません。三菱UFJ銀行の説明では、10月1日を基準とした5年間は返済額が据え置かれます（5年ルール）。

変わるのは、返済額の中身です。返済額が同じまま利息の取り分が増え、そのぶん元金の減りが遅くなります。

例として、次の条件で計算します（金利は説明用の仮の数字です）。

  • 残高3,000万円・残り30年・元利均等返済
  • 現在の適用利率0.75%で、毎月の返済額は約9万3,086円
  • 短プラの上げ幅0.25%が、そのまま適用利率に乗る前提
時期（年2回型の場合）適用利率1か月の利息元金に回る額
現在0.75%1万8,750円約7万4,336円
2027年1月返済分から1.00%2万5,000円約6万8,086円
2027年7月返済分から1.25%3万1,250円約6万1,836円

利息は残高3,000万円のときの1か月分で計算しています。0.25%上がるごとに、月6,250円が元金から利息へ移ります。

1年間で比べると差が見えます。返済額9万3,086円のまま1年返した場合、適用利率0.75%なら元金は約89万5,000円減ります。1.25%なら約74万6,000円です。同じ額を払っても、1年で約15万円ぶん残高が減りません。

5年目の見直しで起きること

据え置かれた返済額は、5年ごとの見直しで新しい金利に合わせて計算し直されます。三菱UFJ銀行では、新しい返済額は前回の125%が上限です（125%ルール）。

上の例の9万3,086円なら、上限は約11万6,358円です。上限を超える計算になった場合、差額は消えません。三菱UFJ銀行のコラムは、5年ルールと125%ルールで負担が軽くなるわけではなく、将来に先送りされると説明しています。

5年ルールがない借り方の場合

元金均等返済には5年ルールも125%ルールもありません。金利の変化が、そのまま毎月の返済額に出ます。

銀行や商品によっては、元利均等返済でも5年ルールがないものがあります。その場合は見直しのたびに返済額も変わります。上の例（残高3,000万円・残り30年）で返済額を計算し直すと、次のとおりです。

  • 適用利率1.00%：約9万6,492円（0.75%のときより約3,406円増）
  • 適用利率1.25%：約9万9,976円（0.75%のときより約6,890円増）

5年ルールがあるかどうかは、契約書か返済のお知らせで確かめられます。わからなければ借入先の窓口に聞いてください。

未払利息が出るのは金利いくらから

据え置かれた返済額より利息が大きくなると、払いきれない利息は「未払利息」として翌月以降に繰り延べられます。三菱UFJ銀行の説明にある仕組みです。

上の例では、利息が返済額9万3,086円を超えるのは適用利率が約3.72%に達したときです。0.75%からは3%近く上がる必要があります。9月の利上げで、すぐに未払利息が出る人はほとんどいません。

ただし、残高に対して返済額が小さい人ほど、この境目は低くなります。35年の長期で組んだばかりの人は、自分の残高と返済額で境目を計算しておいてください。

来年7月までの10か月でやること

年2回型の人を例に、時系列で並べます。

時期やること
2026年10月ご返済のお知らせで型・返済方法・適用利率を確認する
2026年11月上旬6月利上げ分の新利率のお知らせが届く（年2回型）
2026年11月2日短プラ変更と普通預金金利の変更が同時に実施
2027年1月6月利上げ分が返済に反映される
2027年5月上旬9月利上げ分の新利率のお知らせが届く
2027年7月9月利上げ分が返済に反映される

この10か月でできる手は3つあります。

1. 繰上返済の資金を確かめる 元金を先に減らすと、その後の利息が小さくなります。住宅ローン控除を受けている間は、繰上返済で控除が減る場合があります。控除の残り年数と合わせて判断してください。

2. 固定金利への変更を比べる 三菱UFJ銀行は、変動から固定への金利タイプの変更をインターネットから手数料無料でできるとしています。固定金利は変動金利より高く設定されることが多いため、残り期間の総返済額で比べてください。

3. 借り換えの見積もりを取る 他の銀行への借り換えは、諸費用を差し引いても得になるかが分かれ目です。複数の銀行の条件をまとめて比べるなら、住宅ローン比較サービスのモゲチェックのような方法もあります。

どの手を選ぶかは、教育費や老後資金の予定と一緒に考える話です。返済表の数字は読めても、家計全体で足りるかの判断が難しいときは、第三者に一度見てもらう方法があります。

来年7月の返済明細を見て驚くより、11月に届くお知らせで数字をつかんでおくほうが打てる手は多く残ります。まずは今月中に、ご返済のお知らせで自分のローンの型を確かめてください。

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参考情報

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の勧誘ではありません。投資判断はご自身の責任でお願いします。金利・日程は2026年9月23日時点で各行が公表している内容です。適用利率や返済額は契約内容によって異なるため、必ずご自身の返済のお知らせと借入先の案内で確認してください。